TAŞKIN YAPIYA DAYALI TEMLİKEN TESCİL (TAPU İPTALİ VE TESCİL) DAVASI

TAŞKIN YAPIYA DAYALI TEMLİKEN TESCİL DAVALARI

Taşkın yapıya dayalı tescil davaları; hukukî olarak dikkatli bir şekilde yürütülmesi gereken, tescil ve tapu işlemleriyle doğrudan ilgili davalardır. Yasal düzenlemeler ve Türk Medeni Kanunu çerçevesinde, taşınmaz sahiplerinin hakları, taşkın yapının varlığına göre yeniden düzenlenebilir. Tescil davaları, miras hukuku ve tapu işlemleri ile ilgili çeşitli sorunların çözülmesi amacıyla sıklıkla başvurulan bir yoldur.

734 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin 1926 yılında yürürlüğe girmesi ile çifte mülkiyet (zemin ayrı, muhdesat ya da üst ayrı) rejimine son verilmiş, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 684. Ve 718. hükümlerinde de taşınmaz malikinin o taşınmazdaki bütünleyici parçaların ve altındaki arz katmanları ile üstündeki hava katmanlarının da maliki olduğu belirtilmiştir. İlgili kanun hükümlerine göre bir taşınmaz üzerine yapılan yapı o taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur.

Ancak, yasa koyucu, arazi sahibi ile o arazideki yapı sahibinin farklı olması durumunda taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişki için yukarıdaki genel hükümlerden farklı düzenlemeye gitmiş ve TMK madde 722, 723 ve 724 ve 725’te bu halleri özel olarak düzenlemiştir.

Taşkın yapı durumu için düzenlenen madde 725’teki amaç, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumaktır. Taşkın yapı, bir kimsenin kendi arazisinin sınırlarını aşarak komşu araziye taşan bir yapı inşa etmesi halidir. Bu taşkınlık, yapı sahibinin kendi taşınmaz mülkiyetinin sınırlarını aşarak bitişik taşınmazın zeminine, toprağın altına veya hava sahasına haklı veya haksız olarak taşırılması şeklinde gerçekleşebilir.

TMK Madde 725- Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Bu madde uyarınca, üst toprağa bağlıdır kuralına ayrıcalık getirilerek, taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı varsa taşan kısım; taşmanın meydana geldiği taşınmazın değil, ana yapının bulunduğu taşınmazın (yapı sahibinin arazisinin) tamamlayıcı parçası sayılmaktadır.

Böyle bir irtifak hakkının bulunmadığı durumlarda ise kanun, taşkın yapı sahibine, taşmanın meydana geldiği arazi parçasının mülkiyetinin kendisine verilmesi veya taşan kısım için uygun bedel karşılığında kendisine irtifak hakkı tanınması amaçlı dava yoluna başvurma hakkı tanımıştır. Ancak “temliken tescil” olarak adlandırılan bu davalar için birtakım şartlar gerekmektedir.

1)     Yapının, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağımlı olan esaslı yapı olması gerekmektedir.

Duvar, saçak, salıncak vb. malzemeler kanun hükmü gereğince yapı olarak nitelendiremeyecektir. Bu nedenle malzeme sahibi, bu tür eklemeler nedeniyle arazi parçasının kendisi adına tescilini ya da irtifak hakkı tesis edilmesini talep edemeyecektir.  

2)     Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.

3)     Yapı maliki iyi niyetli olmalıdır.

TMK madde 725’te aranılan en önemli koşul iyi niyettir. Zira, iyi niyetin yokluğu halinde, diğer tüm şartlar mevcut ise de yapının yıkılması ne kadar zarara sebebiyet verecekse versin arazi parçasının tescili mümkün olmamaktadır, yapının taşkın kısmının yıkılması gerekmektedir. İyi niyetin yokluğunun ağır sonuçları göz önüne alınarak davalar özellikle iyi niyet yönünden tüm deliller ve olaylar özenle değerlendirilerek yürütülmelidir. Bu madde özelinde iyi niyetin bir tanımı yapılmamıştır. Bu sebeple TMK madde 3’teki sübjektif iyi niyet kriterlerine göre değerlendirme yapılacaktır. Yapı maliki, kendisinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine rağmen sınırı aştığını bilmemesi, bilebilecek durumda olmaması ya da sınırı aşmasında yasa tarafından korunan bir nedenin bulunması hallerinde iyi niyetli kabul edilecektir.  İyi niyetin ispatı 14.02.1951 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yapı sahibine ait ise de, kamu düzeni ile ilgili olduğundan ve itiraz niteliği taşıdığından mahkemece kendiliğinden göz önünde tutulmalıdır. İyi niyet inşaatın başladığı andan bittiği ana kadar devam etmelidir.

Yapı sahibi iyi niyetli olmasına karşın, komşu taşınmaz maliki kendi taşınmazına taşkın yapıya başlandığını öğrenmesinden itibaren 15 gün için içinde itiraz ederse iyi niyet iddiası değerini kaybedecektir. İtiraz, hiçbir şekle tabi değildir. Burada komşu taşınmaz maliki yönünden öğrenme ve 15 günlük sürenin başlangıcı açısından objektif değerlendirmede bulunmak, sübjektif nedenleri göz ardı etmek gerekmektedir. Aksi halde komşu taşınmaz maliki taşınmazını sıklıkla kullanmıyor ve bu nedenle taşkın yapı tamamlandığında bu durumdan haberdar oluyor ise taşkın yapı sahibinin iyi niyeti de var ise burada yapının yıktırılması yoluna gitmek büyük mali külfetlere sebebiyet verebilecektir. Bu nedenle öğrenme tarihi olarak yapının görünür hale gelme tarihini hesaplamak yasa koyucunun da amacına hizmet edecektir.

Taşkın yapı sahibinin ana yapıyı inşa ettiği arazisi çaplı taşınmaz ise (kadastrosu yapılmış ise) burada taşan kısmın kendi arazisini aştığını bilmemesi ya da bilebilecek durumda olmaması iddiası dinlenmeyecektir, çaplı taşınmaz halinde iyi niyet iddiasında bulunulamayacaktır. Bunun istisnasını ise, yapı malikinin belediyeye, tapu sicil müdürlüğüne veya kadastro müdürlüğüne yazılı olarak başvurması, oradan görevlendirilecek harita mühendisi veya fen memuru sıfatını taşıyan teknik bilirkişi marifeti ile çap kaydının kapsamının belirlenmesi ve bu hususların belgelendirilmesi zorunluluğu sağlamaktadır. “Davalı tarafından alınan inşaat ruhsatı ve yer gösterme sonrasında davaya konu bina inşa edilmiştir.  Davaya konu 28805 ada 2 parsel sayılı arsa vasıflı taşınmazın 23.05.2004 tarihinde yapılan imar çalışmaları neticesinde oluştuğu, evveliyatı 3333 sayılı parsel sayılı taşınmaz olduğu,..Mahkemece yapılan keşif neticesinde tanzim edilen bilirkişi raporunda davaya konu binanın imar çalışmaları öncesinde 3333 parselde kaldığı bildirilmiştir.” Yargıtay 8. HD 2018/2010E. 2018/18259K.

4)     Yapı kıymeti, komşu taşınmaz değerinden açıkça fazla olmalıdır.

TMK madde 725’te “durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde” şeklinde belirtilen husus imar durumuna göre ifrazın mümkün olması ve ifraz halinde komşu arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin sağlayacağı yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması anlaşılmalıdır. Yani, yapının kıymeti açıkça ifraza kabil alanın değerinden fazla olmalıdır. Burada komşu taşınmaz malikinin uğrayacağı zarar içerisine sadece ifraza kabil arazi parçasının değeri değil, kalan arazi parçasının uğrayacağı değer kaybı da girmelidir. Bu hususta bilirkişiye başvurarak, taraflarda sebepsiz zenginleşmeye de sebebiyet vermeyecek şekilde komşu arazi malikinin zararı dava tarihi ve objektif esaslara göre en uygun şekilde tespit ettirilmeli ve varsa önceden ödenen bedel mahsup ettirilerek komşu arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.

5)     İfrazın mümkün olması gerekmektedir.

Komşu arazi malikinin taşınmazında meydana gelen taşkın kısmın ana taşınmazdan ayrılarak taşkın yapı sahibinin taşınmazı ile birleştirilebilmesi ya da ayrı bir parsel olarak taşkın yapı sahibi adına ifrazen tescil ettirilebilmesi gerekmektedir.

6)     Yapı sahibi, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir.

“Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmının bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve zarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir. Ayrıca, taşkın kısmın ana taşınmazdan ayrılarak müstakil parsel oluşturacak şekilde veya ait olduğu taşınmazla birleştirilerek ifrazen tescilinin mümkün olup olmadığı da araştırılmalıdır.” Yargıtay 1.HD, 2012/7656E., 2012/11413K.   

Bu şartların mevcut olduğu durumlarda mahkemece temliken tescil kararı ile komşu arazi malikinin taşmanın meydana geldiği arazi parçasının yapı sahibine tesciline ya da bu alan hakkında yapı sahibine irtifak hakkına karar verilebilecektir. Ancak bunun için yapı sahibi tarafından bu talepleri içerir dava açılmalı, komşu arazi malikinin el atmanın önlenmesi talepli davası mevcut ise bu hususta karşı dava veya savunma yolu ile temliken tescil talep edilmelidir. 

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU

2017/1749 E.  ,  2019/414 K.

“...

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, somut olayda Türk Medeni Kanununun (TMK) 725’inci maddesindeki şartların gerçekleşip gerçekleşmediği, burada varılacak sonuca göre taşınmazın davalı adına tesciline karar verilmesinin mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

TMK’nın 684’üncü maddesinin birinci fıkrası ve 718’inci maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. Ancak kanun koyucu taşkın yapılarda sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla TMK’nın 725’inci maddesi “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.” hükmünü içermektedir.

Görüldüğü üzere taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle “üst toprağa bağlıdır” kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması hâlinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, ana yapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) sayılmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması, arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.

Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de TMK’nın 725’inci maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.

Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Malzeme sahibinin (yapı malikinin) TMK’nın 725’inci maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 725’inci maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3’üncü maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.

Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

İyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir (Subjektif koşul).

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır.

TMK’nın 725’inci maddesinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması hâlinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK’nın 4.,TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir (Objektif koşul).

c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.

Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.

d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Açıklanan ilkeler ışığında somut olayda; davacının 36 parsel sayılı taşınmazı 28.12.1995 tarihinde, davalının da 34 parsel sayılı taşınmazı 05.02.2003 tarihinde satış yoluyla edindiği, dava konusu 34 ve 36 parsel sayılı taşınmazların yenileme çalışmalarının 08.09.2003 tarihinde kesinleştiği, yenileme sonucu oluşan 34 ve 36 parsel sayılı taşınmazların tapu kaydına “36 parsel üzerindeki binanın 9.77 m2 kısmının 34 sayılı parsele tecavüzlüdür” şeklinde kaydın yazıldığı, 21.06.2011 tarihli bilirkişi raporuna göre, 36 parsel sayılı taşınmazın üzerine yapılan binanın 9,77 m2'lik kısmının 34 parsel sayılı taşınmaza taşkın olduğu, taşkın yapı olan binanın ruhsatsız olması nedeniyle hakkında 1998 ve 2000 yıllarında yapı tatil tutanağı düzenlenerek, yıkımı konusunda Belediye Encümen kararları alındığı anlaşılmaktadır.

Eldeki davada, davacı her ne kadar önceden taşınmaz üzerinde var olan binayı yıkarak ve eski sınırlara sadık kalarak yeni binayı inşa ettiğini, iyi niyetli olduğunu ileri sürmüş ise de dava konusu yapının ruhsatsız olması nedeniyle hakkında yapı tespit ve tatil tutanağı düzenlenip, encümen kararı uyarınca yapının birinci katının 27.03.2000 tarihinde yıkıldığına dair tutanak tutulduğu, sonrasında yine aynı bina ilgili tutulan önceki tutanaklara rağmen inşaata devam etmesi nedeniyle belediye encümenince bina hakkında yıkım kararı alındığı hâlde davacının inşaata devam ederek binayı tamamladığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davalıya ait çaplı taşınmaza imar mevzuatına aykırı şekilde ruhsatsız olarak haklı ve geçerli bir nedeni olmaksızın bina yapan davacının kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemesi nedeniyle TMK’nın 725’inci maddesi uyarınca tescil talebinde bulunamayacağı, zira bu gibi durumlarda kötü niyetin karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlendiğinin kabulü gerekmektedir.

Diğer taraftan TMK’nın 683’üncü maddesinde ifade edildiği üzere mülkiyet hakkı çap ile sınırlıdır. Davacı basit bir ölçümle davaya konu binanın davalı taşınmazına taşkın olduğunu öğrenebilecek durumdadır. Bu durumda TMK’nın 725’inci maddesi anlamında iyiniyetli olma koşulu gerçekleşmemiş olup diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına da gerek bulunmamaktadır. Bu nedenle yerel mahkemece davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

 Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, davacının binasının ne zaman yapıldığı ve yapıldığı tarihte davacının kendi mülkiyet kapsamı içerisinde inşa edilip edilmediği, taşkınlığın yenileme kadastrosu nedeniyle meydana gelip gelmediğinin şüpheye yer bırakmayacak şekilde belirlenmesi amacıyla dava konusu taşınmazlara ait yenileme kadastro tutanakları, krokileri ve dayanak belgeleri ile ilk tesis kadastro tutanaklarının, tedavüllü tapu kayıtları ve dayanaklarının temin edildikten sonra, yerinde uzman bilirkişi katılımıyla keşif yapılarak tam olarak belirlenmesi gerektiği hâlde bu araştırmalar yapılmadan karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesi ile direnme kararının bozulması gerektiği görüşü dile getirilmiş ise de bu görüş yukarıda açıklanan gerekçelerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Açıklanan nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3’üncü maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429’uncu maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanun’un 440’ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 09.04.2019 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğuyla karar verildi.

Taşkın yapıya dayalı temliken tescil davaları, taşınmaz sahiplerinin mülkiyet haklarını garanti altına alırken, komşular arasında doğabilecek anlaşmazlıkları da çözme noktasında kritik bir rol oynar. Bu nedenle, bu tür davalarda hukuki yardımlar almak, sonucun sizin lehinize olmasını sağlamak için önemlidir. Taşkın yapılar, miras ve gayrimenkul davaları bağlamında, uzman bir avukattan alınacak hukuki destek, İzmir tapu işlemleri ve tescil dava süreçlerinde önemli avantajlar sağlar. 

Eğer siz de taşkın yapı ile karşı karşıyaysanız, zaman kaybetmeden uzman gayrimenkul avukatından hukuki destek alarak süreci en doğru şekilde yönetebilir ve hakkınızı güvence altına alabilirsiniz.* *[İzmir Tapu Davaları Avukatı]

Detaylı bilgi ve işlemlerinizin yürütülmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla;

MDK Hukuk ve Danışmanlık