Kamulaştırmasız El Atmaya Dayalı Davalar

KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARI

Birçok kişinin merak ettiği soru; kamulaştırmasız el atma davası nedir?

Kamulaştırmasız el atma davaları nasıl açılır merak edilen soruların başında gelmektedir.

Bu yazıda kamulaştırmasız el atma davalarına detaylı bir bakış açısı sunacağız, kamulaştırmasız el atma davası hakkında merak edilenleri cevaplayacağız.

Kamulaştırmasız el atmaya dayalı açılabilecek dava ve istenebilecek talepler, hukuki dayanağını yargı kararları ve içtihatlardan almaktadır.

Kamulaştırmasız el atma, Anayasamızın güvence altına aldığı mutlak bir hak olan mülkiyet hakkına bir müdahale çeşididir. Ancak kamu kurumları, kamu yararı amacı ile Kamulaştırma Kanunu başta olmak üzere kanuni düzenlemelere uymak kaydı ile kişilerin mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde hukuki olarak müdahalede bulunabilmekte iken kamulaştırmasız el atmada ise idare ve kamu kurumları kanuni düzenlemelere uymaksızın kişilerin mülkiyet hakkına müdahalede bulunmakta ve kişilerin taşınmazlarını kullanmalarına kısmen yahut tamamen engel olabilmektedir. 

Büyümekte ve gelişmekte olan toplumlarda bu gelişmeye paralel olarak yeni yollar, hastaneler, parklar gibi ihtiyaçlara cevap verebilmek adına kamu kurum ve kuruluşlarının taşınmazlara ihtiyaçları bulunmaktadır. Kamu yararı amaçlı bu ihtiyaçlar için kamu kurumları kamulaştırma yoluna giderek özel mülkiyetteki taşınmazların bedellerini sahiplerine ödemekte ve bu taşınmazların mülkiyetini edinmekte ya da irtifak hakkı denilen kullanma ve yararlanma haklarını edinmektedir.

Ancak kamu kurum ve kuruluşlarının özel mülkiyetteki bu taşınmazlara, kamulaştırma yoluna başvurmadan kanuni düzenlemelere aykırı olarak yol, otoyol, elektrik direği, park gibi toplumsal ihtiyaçlara yönelik işlemler tesis etmesi durumunda kamulaştırmasız el atma olgusu ortaya çıkmaktadır ve idare bu eylemi ile insanların mülkiyet haklarına haksız bir müdahalede bulunarak kişilerin Anayasa’da güvence altına alınan mülkiyet haklarını çiğnemiş olmaktadır.  

İdare tarafından, kanuni dayanağı ve düzenlemesi olmaksızın özel mülkiyetteki bir taşınmaza el atıldığı için bu durum idari eylem olarak değil, fiili yol (idarenin haksız fiili) olarak tanımlanabilecektir. Kamulaştırmasız el atma, doktrinde ve Yargıtay kararlarında da haksız fiil olarak kabul edilmektedir.

YİBK 11.02.1959 T, 1958/17 ., 1959/15 K.

“…kamulaştırmasız el atma halinde kamu kurumu, Kamulaştırma Kanununa uygun hareket etmeden, ferdin malını elinden almış olması sebebiyle kanunsuz bir harekette bulunmaktadır. Bu bakımdan dava, mülkiyete tecavüzün önlenmesi veya haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini davasıdır.”

Yargıtay HGK., E. 2014/401 K. 2015/2490 T. 6.11.2015

 “…kamulaştırma yapmaya yetkili kişi ve kurumlar, Anayasa ve yasalara uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın, bir kimsenin maliki olduğu taşınmaz malına sahiplenme kastı ile ve kalıcı olarak el koyup, taşınmaz üzerine bir tesis veya bina yapar yahut da o taşınmaz malı bir hizmete tahsis ederek mal sahibinin taşınmaz üzerinde dilediği gibi kullanma hakkını engellerse, o zaman kamulaştırmasız el atma olgusu gerçekleşmiş olur. İşte kamulaştırma kararı almadan veya kamulaştırma işlemlerini tamamlamadan taşınmaza el koymuş bulunan idare de, haksız işgalci konumundadır….”

Doktrinde ise ortak görüş ve tanım özetle; “idarenin, kamulaştırma yoluna başvurmaksızın ve hukuki dayanak olmaksızın bir kişinin taşınmazını fiilen işgal ederek o kişinin o taşınmazdaki hakkını sınırlaması ya da ortadan kaldırması” şeklindedir.

·      KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA SAYILAN VE SAYILMAYAN HALLER;

1)    Kamulaştırmasız el atma sayılan haller

1-a) Özel mülkiyetteki bir taşınmaza, kamulaştırma yapmaya yetkili idare tarafından müdahalede bulunulmalıdır.

1-b) Kamulaştırma yapılmaması/ usule uygun kamulaştırma yapılmaması/ kamulaştırmanın hukuka aykırı hale gelmesi halleri bulunmalıdır.

1-c) Taşınmaza yapılan müdahalenin fiilen veya hukuken kalıcı olması (idarenin sahiplenme kastı) aranmaktadır.

2-a) Yapılan müdahale fiilen işgal etme ya da uzun süre kamulaştırılmama şeklinde olmalıdır. (hukuki el atma)

Kamulaştırmasız el atma nedir? Kamulaştırmasız el atma sayılan haller nelerdir? Kamulaştırmasız el atma sayılan haller hakkında kararlar nelerdir?

Kamulaştırmasız el atma sayılan haller hakkında detaylı bilgileri bu yazımızda bulabilirsiniz.

2010 yılına kadar kamulaştırmasız el atma kavramı, idarenin sadece fiilen işgali olarak nitelendirilmekte iken Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.12.2010 gün ve 2010/5-662 esas, 2010/651 sayılı kararıyla bu kavram genişletilmiş ve hukuki el atma kavramı gündeme gelmeye başlamıştır. Bu durumun ana sebebi ise idarenin kamulaştırma kararı altında uzun süre kamulaştırma işlemlerini tamamlamaması ve kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlarına yönelik malikin tasarruf hakkının kısıtlanmasıdır.

Hukuki el atma, imar planlarında, yol, park, cami, okul gibi genel toplumsal hizmetler için ayrılan özel mülkiyetteki taşınmazlara, idare tarafından fiilen el atılmasa bile imar programlarına uzun süre alınmayarak ya da alınsa bile gerekli kamulaştırmanın yapılmayarak sürüncemede bırakılması ile malikin mülkiyet hakkının kısıtlanması ve malikin tasarruf hakkının engellenmesi olarak tanımlanabilir.

2) Kamulaştırmasız el atma sayılmayan haller

İdarenin, kamulaştırma yapmaksızın özel mülkiyetteki taşınmaza sahiplenme kastı ile müdahale ettiği her durum haksız el atma olarak nitelendirilmemelidir. Ancak, kanunlarda düzenlenen özel düzenlemeler de dikkate alındığında bu düzenlemelere uyulmaksızın yapılan kamulaştırmasız el atmalar haksız fiil olarak değerlendirilebilecektir. Peki bu özel düzenlemeler nelerdir?

1)3194 Sayılı İmar Kanunu Bakımından -Düzenleme Ortaklık Payları (DOP)

3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi “…Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez…”

Bu ifade ile düzenleme ortaklık payının tanımını şöyle özetleyebiliriz; parselasyon  (kayıt altına alınmak istenen taşınmazın, yerinin, mülkiyetinin ve diğer niteliklerinin belirlenerek tapu siciline tescil edilebilmesi) işlemleri sırasında değerinde artış meydana gelen taşınmazda idarenin bedel ödemeden en fazla yüzde 45 oranında kesinti yaparak o kısmın mülkiyetini kazanmasıdır. Bu işlemin yapılabilmesi için en önemli şart orada bir imar planının mevcudiyetidir. Düzenleme ortaklık payı ile, idareye usulüne uygun kamulaştırma işlemi yapılmaksızın hukuka uygun kamulaştırmasız el atma yolu açılmıştır.  Bu durumda ise mal sahibi, idareye karşı, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, bedel tahsili ve tazminat davalarına başvuramayacaktır.

2)2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu Bakımından

2942 Sk. Madde 35’te “...özel parselasyon sonunda malikinin muvafakati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerler için eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı istenemez.” Denilerek mülk sahiplerinin talepleri ve muvafakati halinde yapılan parselleme işlemlerinde de idarece bu yere el konulması durumu kamulaştırmasız el atma olarak nitelendirilemeyecektir.

Yargıtay 5. HD 19.01.2015 tarihli 2014/22809E. 2015/69K.

“Kamulaştırma Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca özel parselasyon sonunda malikin muvafakati ile kamu hizmetine ayrılmış yerler için eski malik tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı da istenemez. Bu husus yargılamanın her aşamasında mahkemece re’sen dikkate alır.”

·      KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA NEDENİ İLE AÇILABİLECEK DAVALAR VE UYGULANACAK USUL

 Kamulaştırmasız el atmaya ilişkin davalar bu konuda kanuni düzenlemelerin eksiliği nedeniyle, Yargıtay kararları ve doktrin görüşleri ile uygulamada şekil kazanmıştır.

Öncelikle 16.05.1956 tarihli bir Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile malike el atmanın önlenmesi veya bedel davası açma seçimlik hakkı tanınmıştır. Bununla birlikte malik, TBK 683. Madde gereğince mülkiyet hakkına müdahaleyi engellemeye yönelik davalar da açabilecektir. Böylece taşınmaz malına idare tarafından sahiplenme kastı ile haksız şekilde müdahale edilen malike el atmanın önlenmesi, bedel davası, maddi manevi tazminat ve ecrimisil davaları açma imkânı tanınmaktadır.

A)    El Atmanın Önlenmesi Davası

Bu dava ile mülkiyet hakkına haksız müdahalede bulunulan malik, TMK madde 683 ve 16.05.1956 tarihli Yargıtay İBK uyarınca idareye karşı bu müdahalenin sona erdirilmesini ve dilerse taşınmazın eski hale getirilmesini talep edebilecektir. Söz konusu dava saldırı devam ederken açılabileceği gibi, sona eren ancak tekrarlanması söz konusu olan saldırı hallerinde de açılabilecektir.

El atmanın önlenmesi davası, bir eda davası (yerine getirme) davası olup taşınmazın aynına yönelik olması sebebi ile zamanaşımına tabi değildir.

El atmanın önlenmesi davasında davacı, taşınmazın maliki; davalı ise kamulaştırmasız el atma olgusunu gerçekleştiren idaredir. Ancak el atmayı yapan idare ile bundan yararlanan idare farklı ise Yargıtay yararlanan idarenin davalı olacağına hükmetmiştir. (Yargıtay 14. HD, T. 18.9.2019, E. 2016/13899, K. 2019/5439)

         Taşınmazda paylı mülkiyet yahut elbirliği mülkiyeti olsun paydaşlardan biri tarafından bu dava açılabilecektir. Davanın kazanılması tüm ortaklar için hüküm ve sonuç doğurabilecekken kaybedilmesi halinde yalnız dava açan malik açısından sonuç doğuracaktır, diğer ortaklar etkilenmeyecektir.

         El atmanın önlenmesi davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.

         Bu davalar hukuk mahkemelerinde görüldüğünden ve idare mahkemelerinde olduğu gibi kamu yararı esası dikkate alınmadığından malikin el atmanın önlenmesi talebi kamu yararı talebi ile reddedilemeyecektir. Ancak malik el atmanın önlenmesi davası yanında taşınmazın eski hale getirilmesini talep ederse ve taşınmazın eski hale getirilmesi masrafları taşınmazın değerinden fazla olursa taşınmaz bedelinin malike ödenmesi karşılığında davalı idare adına tescil edilebilecektir. (Bedelin tahsili davası gibi sonuçlanacaktır.) Aksi halde malik sadece el atmanın önlenmesi talebinde bulunur ise taşınmazın idare adına tesciline karar verilemeyecektir. (Yargıtay 4. HD., E. 2015/14973 K. 2017/5560 T. 9.10.2017)

B)    Tazminat Davası

         Taşınmazına el atılan malik, taşınmazın mülkiyetini idareye devretmeksizin, haksız müdahale sonucu oluşan zararının tazminini talep edebilecektir. Burada Türk Borçlar Kanunu madde 49 ve devamı maddeleri uyarınca bir haksız fiil söz konusu olduğu için malik, eylemin haksızlığını, zarar verici eylemi ve oluşan zararı ile eylem arasındaki illiyet bağını ispat etmelidir.

         El atılan taşınmazın maliki, tazminat davası ile birlikte el atmanın önlenmesi davası da açabilir. El atmanın önlenmesi davası taşınmaza yapılan haksız müdahalenin sona erdirilmesi talepli iken tazminat davası ise bu el atma sonucu meydana gelen zararın tazmini taleplidir ve iki davanın konusu farklıdır. Malik, taşınmazına yapılan el atmanın sona erdirilmesini isterken aynı zamanda bu nedenle oluşan zararını da idareden talep edebilecektir. Ancak el atma olgusu sona ermiş ise sadece tazminat davası açılabilecektir.

         Haksız el atma nedeni ile açılacak tazminat davası, idarenin kanuna dayalı yetkilerini kullanmaksızın el atması sonucu gerçekleştiği için adli yargıda görülmektedir, yetkili mahkeme dava konusu taşınmazın aynına ilişkin olmadığından ise genel hükümlere göre belirlenebilecektir. Davacının ikametgahı veya idarenin bağlı bulunduğu yerleşim yeri mahkemesi veya dava haksız fiilden kaynaklanan tazminat davası olduğundan haksız fiilin meydana geldiği yer mahkemesi yetkilidir.

         Dava, taşınmazın aynına ilişkin olmayıp haksız fiil nedenli zararın tazmini olduğu için TBK 72.Madde “Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.” Hükmü gereği 2 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu madde uyarınca haksız el atma devam ettiği sürece zamanaşımı başlamamakta ancak kamulaştırmasız el atma olgusu sona erdikten sonra 2 yıl içerisinde dava açmak gerekmektedir.  Dava, zararın ve tazminat miktarının tam olarak belirlenememesi nedeni ile belirsiz alacak davası şeklinde açılabilir.

         Anayasa Mahkemesi, yakın tarihli kararlarında maliklerin manevi tazminat taleplerinin kabulüne karar verilmiştir. Sadece maddi zarara ilişkin kurulan hükümlerin, idareleri olağan kamulaştırma usulüne değil kamulaştırmasız el atma uygulamasına yönelttiğine ve bu nedenle gerekli tedbirlerin ve düzenlemelerin artırılmasının gerektiğine değinmiştir. AYM 07.04.2021 tarihli 2018/1919 Hamit Şahinal ve Diğerleri Başvuru numaralı kararı: “Bunun yanında başvurucuların kamulaştırmasız el atma sebebiyle uğradığı manevi zararlarının karşılığı olarak başvuruculara müştereken net 10.000 TL manevi tazminat ödenmesine karar verilmesi gerekir.”

C)    Ecrimisil Davası (Kullanma Tazminatı Davası)

         Bu dava ile haksız kullanılan taşınmazın maliki, haksız kullanım nedeni ile idareden kira karşılığı olarak bir bedel talep edebilmektedir. Malikin buradaki talebi, işgal sonucu taşınmazını kullanamamasından kaynaklanmaktadır. Bu dava, el atmanın önlenmesi ya da bedel davası ile birlikte açılabileceği gibi tek başına da açılabilecektir. Ancak bedel davası ile birlikte açıldığında, bedel davasının konusu taşınmazın idareye geçişi olduğu için bu davanın açılış tarihinde malikin taşınmaza ilişkin mülkiyeti sona erdiğinden ecrimisil bedeli de ancak dava açılış tarihine kadar istenebilecektir.

         Ecrimisil bedeli için zamanaşımı süresi TBK 147’deki kiralara ilişkin zamanaşımı süresidir. Yani malik, kamulaştırmasız el atma nedeniyle açmış olduğu ecrimisil davasında en fazla geriye dönük 5 yıllık kira bedeli karşılığını talep edebilecektir.

         Ecrimisil bedeli; mahkemece emsal değerlemesi yapılarak yani dava konusu taşınmazın olduğu yerdeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri dikkate alınarak tespit edilebilecektir.

         Bu davalarda da görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir, yetkili mahkeme ise genel yetkili mahkemelerdir. Ecrimisil davaları da dava açıldığı tarihte bedelin tespiti mümkün olamadığından belirsiz alacak şeklinde açılabilmektedir.

D)    Munzam Zarar Talepli Dava

         Munzam zarar talepli davalar, yargılama süreçlerinin uzun olması nedeni ile kazanılan parasal değere geç kavuşulması, bu süreçte enflasyon gibi sebeplerle paranın değer kaybetmesi nedeni ile davacıların asıl alacak ve temerrüt faizini aşan zararlarının tazmini talepli davalardır. Munzam zarar, para borçlarında ortaya çıkmaktadır.  Munzam zarardan bahsedilebilmesi için; temerrüt faizini aşan zararın ortaya çıkması, borçlunun borcunu zamanında ödeyemeyerek zararın meydana gelmesinde kusurunun olması,  zarar ve temerrüt olgusu arasında illiyet bağı bulunması ve alacaklının söz konusu zararın giderilmesi talebinde bulunması gerekmektedir. Bu dava, asıl alacak ve temerrüt faizinden bağımsız bir borçtur, asıl davada talep etme şartı bulunmamaktadır.

         Yargıtay eski tarihli kararlarında munzam zarar talepli davaların kabulü için soyut ispatı yeterli bulmakta iken güncel kararlarında somut ispatı aramaktadır. Mahkemeler burada paranın enflasyon karşısında değer kaybetmesini davanın kabulü için artık yeterli görmemekte, davacının para alacağını zamanında tahsil etmemesi halinde faiz dışında ne gibi maddi zararlarının oluştuğunu somut delillerle ispatlamasını aramaktadır. Ayrıca, borçlu temerrüde düşmekte ve borcunu geç ödemekte kusurunun olmadığını ispatlar ise davanın reddine karar verilecektir. Munzam zarar davasında davacı, zararın varlığını ve miktarını; davalı ise, borcun geç ödenmesinde kusurunun olmadığını kanıtlayacaktır.

E)    Kamulaştırmasız El Atma Nedeni ile Bedelin Tahsili Davası (Bedel Davası)

         Taşınmazına kamulaştırmasız el atılan malik, taşınmazın mülkiyetinin idare adına tescilini ve haksız fiil nedeni ile idareden bedelini talep edebilir.

         09.10.1956 tarihi ile 04.11.1983 tarihleri arasında gerçekleştirilen kamulaştırmasız el atmalarda bedelin tespiti talep edilebilirken, 04.11.1983 tarihi sonrası kamulaştırmasız el atmalarda bedelin tahsili talep edilebilecektir. Bu iki dava birbirinden farklı olup bedelin tahsili davasında uzlaşma usulü dava şartına başvurulmadan dava açılabilmektedir. 09.10.1956 tarihi ile 04.11.1983 arası kamulaştırmasız el atmalarda ise uzlaşma usulü dava şartı olup davacı öncelikle idareye başvuracak, uzlaşma olmaması halinde açılacak davada taşınmazın idareye başvuru tarihindeki değeri uyarınca bir bedele hükmedilecektir.

§  04.11.1983 tarihi sonrası kamulaştırmasız el atmalarda dava süreci (Bedelin Tahsili Davası);

         Bedelin tahsili davasında, kamulaştırmasız el atılan taşınmazın değerinin malike ödenmesi ile birlikte bu taşınmazın idare adına tescili ya da terkinine karar verilmesi talep edilir. Davacı terkin ya da tescil talep etmese dahi mahkemece tescil ya da terkin kararı verilmelidir. Bu yönüyle kamulaştırma işlemine benzemektedir. Bazı haller taşınmazın idare adına tesciline uygun olmayıp terkine karar verilmektedir. Bu hallerin başında üzerinden yol geçirilen veya baraj gölü altında kalan taşınmazlar gelmektedir. İdare tarafından irtifak hakkı kurulmak suretiyle yapılan el atmalarda ise mahkemece irtifak hakkı tesis edilen alanın büyüklüğünün tespiti ile idare adına irtifak hakkı tesisine ve irtifak bedelinin taşınmaz malikine ödenmesine karar verilmelidir.

         Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan bu davalar zamanaşımına tabi değildir. Taşınmaz maliki, dava açılış tarihinde taşınmazın bedelini tam olarak belirleyemeyeceği için bu davalar belirsiz alacak davası şeklinde açılabilmektedir. Davacı, keşif ve bilirkişi incelemesi sonrası iddianın genişletilmesi yasağına takılmaksızın belirlenen değeri dava sırasında artırabilecektir. Ancak davanın kısmi olarak açıldığı ve ilk dava sonuçlandıktan sonra ek dava açılacağı durumlarda,  ilk davada alınan bilirkişi raporunun ikinci davada kesin delil olacağı yönünde Yargıtay’ın güncel kararları bulunmaktadır. (Yargıtay HGK., E. 2021/337 K. 2023/94 T. 15.2.2023) Bu davalarda Yargıtay, hakimin re’sen araştırma yetkisi bulunduğunu belirtmektedir.  (Yargıtay 5. HD., E. 2015/10487 K. 2015/17883 T. 21.10.2015)

         Davacı bu dava ile birlikte ecrimisil bedelini ya da uğradığı zararın tazminini de talep edebilir. Bu durumda davaların yığılması söz konusu olup davacının hem taşınmazın bedelini, hem taşınmazın idareye tescilini hem de ecrimisil ya da zararın tazminini isteyebileceği unutulmamalıdır.

         Bedelin tahsili davasının davacısı el atılan taşınmazın maliki ya da mirasçılık belgesini sunarak miras ilişkisini ortaya koyan mirasçılarıdır. TMK madde 713 gereği taşınmazı olağanüstü yolla edinen ancak daha tapuya tescilini yapmayan kişiler de burada tapuya tescil açıklayıcı nitelikte olduğu ve mülkiyet TMK madde 713’teki şartların yerine getirildiği tarihte edinildiği için tapusuz taşınmazda kamulaştırmasız el atma nedeni ile bedelin tahsili davası açabilecektir. Dava konusu taşınmazın elbirliği mülkiyete ya da paylı mülkiyete tabi olması halinde, her mal sahibi (elbirliğine konu her paydaş) bu davayı ya da el atmanın önlenmesi davasını tek başına kendi payı oranında sonuçlanmak üzere açabilecektir. Burada zorunlu dava arkadaşlığı mevcut değildir. Kat mülkiyetinin mevcut olduğu durumlarda ise her bir kat maliki el atma bedelini arsa payı karşılığı talep edebilir, kendi payı oranında el atmanın önlenmesini talep edebilir. Burada apartman yönetiminin dava ve taraf ehliyeti yoktur. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 45 gereği tüm kat maliklerinin menfaatini ilgilendiren kamulaştırmasız el atmalarda ise tüm maliklerin oybirliği ile karar alınarak yönetim defterine bu karar işletilmeli ve öyle dava sürecine girilmelidir. Kamulaştırmasız el atma davalarında bedelin tahsili davası ayni hakka dayandığı için davacı sıfatını haiz kişiler bu yetkisini başkasına devredemez. Ancak dava açılmasından sonra mülkiyetin devri hallerinde (satış, ölüm vb.) taraflarda kanuni değişiklik olacak, yeni malik HMK 125/f2 gereği davanın davacısı olacak ve davaya kaldığı yerden devam edebilecektir.

         Bedel davasında davalı, kamulaştırmasız el atan idaredir, burada davalı olarak davaya dahil edilecek kamu kurumunda hataya düşmemek adına kamu kurumlarının görev ve yetki alanlarına dikkat edilmesi gerekmektedir.  Her ne kadar davalının yanlış gösterilmiş olması taraf sıfatı yokluğu nedeniyle davanın reddine sebebiyet vermekte ise de karşı taraf idarenin taraf değişikliğine rıza göstermesi yahut açık hata (temsilcide hata) olarak değerlendirilecek hallerde taraf değişikliği kabul edilebilecektir. Birden fazla idare tarafından el atılmış ise burada zorunlu dava arkadaşlığı mevcuttur, dava açıldıktan sonra el atan idare değişmiş ise burada dava tarihindeki duruma göre değerlendirilme yapılarak dava tarihinde el atan idare aleyhine karar verilmelidir. İdarenin taşeron bir firmaya kamulaştırmasız el atmaya konu işi yaptırması durumunda davalı yine idare olacaktır. Kamulaştırmasız el atan idare ile bu el atmadan yararlanan idare farklı ise dava, dava tarihinde el atmadan yararlanan idare aleyhine açılmalıdır. (Yargıtay HGK, T. 1.6.2011, E. 2011/14-213, K. 2011/371) El atılan taşınmaza ilişkin tapu kayıtlarında bir idare tarafından kamulaştırma şerhi koyulmuş ise bu idareden başka bir idareye karşı açılacak dava reddedilecektir. Büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki bir taşınmaza yapılan kamulaştırmasız el atmada sorumlu idarenin tespiti 5216 sayılı Büyükşehir Belediyeleri Hakkında Kanun’un görev ve yetkiye ilişkin maddelerine göre yapılabilecektir. Davalı idarenin kapatılması halinde görev ve yetkilerinin devredildiği idare, idareler arası protokol yapılması halinde ise protokoldeki idare aleyhine dava açılması gerekmektedir.

         Kamulaştırmasız el atma kaynaklı bedelin tahsili davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Dava, taşınmazın aynından kaynaklı olduğundan kesin yetki kuralına tabi olup yetkili mahkeme taşınmazın olduğu yer mahkemesidir.

         Kamulaştırmasız el atma neticesinde açılan bedel tahsili davası, taşınmazın aynına ilişkin olması nedeni ile zamanaşımı süresine tabi değildir. El atma devam ettiği müddetçe bu dava açılabilecektir.

         04/11/1983 yılından sonra el atılmış olan taşınmazlara ilişkin açılacak bedel tahsili davasından önce dava şartı uzlaşma prosedürü uygulanmamaktadır. 04/11/1983 yılından önce el atılan taşınmazlara ilişkin ise önce idare ile uzlaşma prosedürü uygulanmalıdır. 04/11/1983 yılından sonra el atıldığı nedeni ile açılan dava esnasında taşınmaza 04/11/1983 yılından önce el atıldığı anlaşıldığı takdirde ise uzlaşma prosedürü usul ekonomisi gereği davada bekletici mesele yapılmalıdır ancak Yargıtay’ın bu konuda birbirine zıt kararları bulunmaktadır.  

         Bedel tahsili davası için öncelikli iki şart, el atmanın haksız olması ve kalıcı olmasıdır. (Yukarıda el atmanın haksız sayılmadığı haller belirtilmiştir.)  Ayrıca bedel tahsili davalarında taşınmazın tapu kaydı, tüm malikleri, şerhleri, devirleri gösteren tedavüllü tapu kayıt ve akit kayıt tabloları dosyada mevcudiyeti zorunlu belgelerden birkaçıdır.

         Bedelin tahsili davalarında hükmedilecek bedel 09.10.1956 tarihi ile 04.11.1983 tarihi arasında kamulaştırmasız el atılan taşınmazlarda el atma tarihindeki nitelikleri dikkate alınarak dava tarihindeki değeri, 04.11.1983 tarihinden sonra gerçekleşen el atmalar için ise taşınmazın dava tarihi itibariyle değerine göre karar verilecektir.

         Bedelin tahsili davalarında faiz başlangıç tarihi dava açılış tarihidir. Dava kısmi açılıp ek dava açıldığı hallerde dahi faiz ilk davanın açılış tarihine göre hesaplanmaktadır. Ancak hakimin taleple bağlılığı ve talebi aşan hüküm veremeyeceği dikkate alındığında dava tarihinden itibaren faize hükmedilebilmesi için davacı tarafından faiz talep edilmelidir aynı zamanda dava açılış tarihinden sonraki bir tarih faiz başlangıç tarihi olarak talep edilmemelidir.  Faiz oranı ise, kamulaştırmasız el atmanın haksız fiil teşkil etmesi ve haksız fiil neticesinde oluşan zararın tazminat hükümlerince giderilmesi nedeniyle kararın kesinleşmesine kadar geçen sürede kanuni faiz oranı olacaktır. Kesinleştikten sonra ise ödeme tarihine kadar Anayasa’nın 46/son fıkrası gereğince kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanacaktır.  “Kamulaştırma bedelinin arttırılması ilamlarında olduğu gibi, kamulaştırmasız el atma ilamlarında da ilamın kesinleştiği tarihe kadar geçen dönem için ilam uyarınca yasal faiz, kesinleşme tarihinden sonraki dönem için ise, 17.10.2001 tarihinde yürürlüğe giren 4709 Sayılı Kanun’la değişik Anayasa'nın 46/son maddesi hükmü uyarınca, kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz oranının uygulanması gerekmemiştir…” (Yargıtay 12. HD 2011/5698E. 2011/20397K.)

         Taşınmazın tapu kaydında yer alan takyidatlar, hükmedilen bedele yansıtılmalıdır. Örneğin,  İntifa hakkı varsa bu hak boyunca çıplak mülkiyet sahibi adına bir hesaba ödeme yapılarak bu ödemelerin nemalarından intifa hakkı sahibi yararlandırılmalı, intifa hakkı sona erince bedelin mülkiyet hakkı sahibine verilmesi gerekmektedir. İpotek, haciz gibi durumlar da hükmedilen bedele yansıtılacak, bunun için icra müdürlüğünden takyidatlar sorularak varsa takyidat sahibi kişilerin muvafakati olmadan alacaklı malike ödeme yapılmaması söz konusu olabilecektir. Mahkeme ilamında, bedele tapu kayıtlarındaki takyidatların yansıtılması hükmü gereği icra dairesince bu takyidatların mevcudiyeti belirlenecek, varsa sıra cetveli hazırlanacak ve tahsilatların bu cetvele göre ödemesi yapılacaktır. Bu işlemler neticesinde takyidatlar kaldırıldıktan sonra Tapu Müdürlüğünce taşınmazın idare adına tescili ya da terkini sağlanacaktır.

         Bu davalarda harçlar ve vekalet ücretleri, 09.10.1956 ile 04.11.1983 tarihleri arasında yapılan kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan bedel tespiti davalarında maktu olarak belirlenir. 04.11.1983 tarihi sonrası kamulaştırmasız el atmalarda ise harçlar ve vekalet ücreti, dava Harçlar Kanunu madde 16/f’de belirtilen taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanmaktadır.

         6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 326/1’de yargılama giderlerinin aleyhine hüküm verilen tarafa bırakılacağı belirtilmektedir. Bu madde fıkrası doğrultusunda, kamulaştırmasız el atmaya davalı açılan davanın reddine veya açılmamış sayılmasına karar verildiği takdirde adli yardım mekanizmasından yararlanmayan davacı yargılama giderlerinden sorumlu olacaktır. Dava adli yardım talepli açılmış olup bu talep kabul edildiğinse ise davanın reddi halinde davacının yapılan giderleri en çok bir yıl içinde aylık eşit taksitler hâlinde ödemesine karar verilebilmesinin yanı sıra bu giderleri ödemeden tamamen muaf tutulmasına da imkân tanınabilmektedir. Davanın kısmen ret kısmen kabulü halinde ise HMK 326/2’de mahkemelerin, yargılama giderlerini tarafların haklılık oranına göre paylaştıracağı hükmü kamulaştırmasız el atmaya dayalı tazminat davaları yönünden Anayasa Mahkemesinin 30/11/2023 Tarihli ve E: 2023/101, K: 2023/207 Sayılı Kararı ile iptal edilmiştir. İptal gerekçesi olarak ise davacının yargılama giderlerinin bir bölümünden sorumlu tutulmasının taşınmazın gerçek karşılığını elde edememesine yol açabilecek nitelikte olduğu ve Anayasa’nın 13. Ve 35. Maddelerine aykırılık teşkil ettiği belirtilmiştir. Davanın kısmen ret kısmen kabulü halinde davacı gerçek karşılığın ödenmesine ilişkin güvencelerden yararlandırılarak yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacaktır.  Kısmen ret halinde sadece davalı idare lehine reddedilen miktar oranında davacı lehine hükmedilecek vekalet ücretini geçmeyecek miktarda vekalet ücreti çıkabilecektir. Bedel tahsili davasında ecrimisil talebi de bulunmakta ise vekalet ücreti tazminat bedeli ve ecrimisil bedelinin toplamı üzerinden nispi olarak hesaplanacaktır. Dava devam ederken el atma ortadan kalkmış ise dava açılmasına sebebiyet veren idare aleyhine, davacılar lehine vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmelidir.

         Mahkeme ilamı neticesinde icra takibi başlatmadan önce idareye başvuru zorunluluğu bulunmaktadır. Davalı idareye, mahkeme ilamında belirtilen bedelin ödenmesi için dilekçe vererek 30 gün beklenmelidir. Ödeme olmaması halinde ise icra takibine geçilebilecektir. Ancak davalı idare 30 gün içinde ödeme yapacak ise, idare taşınmazdaki takyidatları görmeden ödeme yapmış olacağı için fazla ödeme yapmış olacak ve tescil terkin işlemlerini yapamayacak, bu işlemlerin yapılması uzayacak, bu süreçte fazla yapılan ödemelerin iadesi noktasında da kamu zararı meydana gelecektir. 

         Kamulaştırmasız el atma davalarında hükmün icrası için kesinleşme gerekip gerekmediği yönünde geçmiş yıllarda birtakım görüş ayrılıkları ve farklı Yargıtay kararları ortaya koyulmuş ise de Anayasa Mahkemesi 04.08.2022 tarih 31913 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan kararıyla bu davalarda kararın icrası için kesinleşmesinin beklenmesine gerek olmadığını belirterek bu konuda son noktayı koymuştur. Ancak 7421 sayılı Vergi Usul Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kesinleşmeden icraya koyulan bedel, yargılama giderleri, tazminat gibi kalemlerin icrasının geri bırakılması için idarenin teminat gösterme zorunluluğunun bulunmadığından bahsetmektedir. Her ne kadar kamulaştırmasız el atmaya ilişkin verilen hükümlerin icrası için kesinleşme aranmamakta ise de icra takibine başlandığında davalı borçlu idarenin teminat göstermeksizin icrayı geri bırakabilmesi, pratikte kesinleşmeden icraya koymanın sağladığı yararı davacı alacaklıya sağlayamayacaktır. 

         Fiilen el atmalarda, taşınmaz maliki taşınmazı üzerinden istediği gibi tasarrufta bulunamadığından malike Danıştay kararlarınca emlak vergisi ödeme emri gönderilmesi hukuka aykırı bulunmuştur. Bu durumda emlak vergisi ödemelerini yapan malik, davalıdan bu ödemeleri talep edebilecek, bunun için istirdat davası açabilecektir. (Yargıtay 3. HD 27/10/2022 tarihli 2022/6779E. 2022/8316K, Danıştay 9. Dairesi 12.03.1991 tarihli ve 1989/843E. 1991/796K.)

         Bedelin tahsili davalarında, Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince istinaf ve temyiz yoluna başvurabilmek için hükmedilen bedelin her yıl değişen parasal sınırların altında olmaması gerekmektedir. Bu sınır 2024 yılında istinafa başvuru için 28.250,00-TL, temyiz kanun yoluna başvurabilmek için 378.290,00TL’dir. Kısmi davada ise parasal sınır HMK 341/3 uyarınca taşınmazın toplam değeri üzerinden hesaplanmaktadır. Davanın kısmen kabul kısmen reddi hallerinde tarafların istinaf ve temyiz kanun yoluna başvuru hakkı hükmün aleyhine olduğu kısmı uyarınca belirlenecektir. Davalı açısından, kabul edilen miktar dikkate alınacak; davacı açısından ise reddedilen miktar dikkate alınacaktır. Bedelin tespiti davalarında ise AYM E 2021/34 K 2022/21 T 24.02.2022 iptal kararı gereği HMK 341/2 uygulama bulmayacak ve bu davalarda kesinlik sınırı uygulama alanı bulmayacaktır.

Kamulaştırmasız el atma davaları, hukuki dayanağını yargı kararları ve içtihatlarla kazanmış olup yeterli kanuni bir düzenlemeden uzaktır.  Bu durum birbirine zıt kararlar ve görüşler neticesinde hukuk devleti ilkesinin belirlilik, öngörülebilirlik ilkelerine güveni sarsabilmektedir. Bu ise hem maliklerin mağduriyetine hem de kamu zararına sebebiyet verebilmektedir. Kamulaştırmasız el atmalar ve bu nedenle ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıklar kanuni düzenlemeden uzak olması sebebiyle değişime açık ve şekillenmeye müsaittir, hatta zaruridir. Kanuni düzenlemelerden uzak olmasının bu konuda görüş birliğinin sıklıkla değişmesine ve güncel bilgilerden uzakta kalmaya sebebiyet verdiği de dikkate alındığında mağduriyet yaşamamak adına sürecin gayrimenkul alanında çalışan avukat eşliğinde yürütülmesi önemlidir.

Detaylı bilgi ve işlemlerinizin yürütülmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla;

MDK Hukuk ve Danışmanlık