Kazandırıcı Zaman Aşımı ile Mülkiyetin Kazanılması

KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİN KAZANILMASI

Kazandırıcı zamanaşımı, bir kişinin zilyetliğinde olan mal üzerinde, bazı koşullar altında  ayni hak kazanmasını sağlayan süredir. Bu sürenin gerekli koşullar altında tamamlanması ile zilyetliği elinde bulunduran bu mal üzerinde ayni hakka sahip olur. Kazandırıcı zamanaşımı yolu ile mülkiyetin kazandırılmasındaki hukuki amaç, mallar üzerindeki zilyetlik durumunun bir sonuca bağlanarak o mal üzerindeki sürünceme ve belirsizlik durumuna bir son vermektedir. Böylece gerçek hak sahipliği ile şekli hak sahipliği arasındaki çelişki durumu ortadan kalkar.

Özel hukuk tüzel kişileri de, kanunlarda aksine bir hüküm olmadıkça kazandırıcı zamanaşımı yolu ile taşınmaz mülkiyetini kazanabilirler.

Türk Medeni Kanununda taşınmaz mülkiyeti madde 712 ile 714 arasında düzenlenmektedir. TMK 777’de ise taşınır malın kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılmasını düzenlemektedir.

Kazandırıcı zamanaşımı da esasen bir zamanaşımı olması nedeni ile Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan kesilme, durma ve hesaplamaya ilişkin hükümler bu zamanaşımı yönünden de uygulanmaktadır.

A)    OLAĞAN KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİN KAZANILMASI

Türk Medeni Kanunu:

a.      Olağanzamanaşımı
Madde 712 - Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

TMK md 712’deki şartların gerçekleşmesi ile mahkeme kararına gerek kalmadan mülkiyet kendiliğinden kazanılır, bu kazanımın geriye etkili olduğu kabul görmektedir. Bu kazanım ile tescil yolsuz olmaktan kurtulur, mülkiyet hakkına karşı itiraz edilemez, dava açılamaz.

Koşulları          :

•  Taşınmazın tapuya kaydedilmiş olması gereklidir.

Yargıtay çift tapu durumlarında eski tarihli tapuya itibar edilmesi gerektiğini, çifte tapuda sonraki kayıt sahibinin olağan kazandırıcı zamanaşımı çerçevesinde mülkiyet kazanamayacağını belirtmektedir.

Elbirliği mülkiyetindeki ortaklık payı kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılamaz.

Mirasçılar arasında kazandırıcı zamanaşımı işlemez. (Yargıtay İBK 1954/7)

Kamu malları özel mülk konusu olamaz ve kazandırıcı zamanaşımı yolu ile tapuya tescil edilemezler. Aksi halde bu kayıt hukuken yok hükmündedir. (Yargıtay 14. HD. 1981/6939-7298)

• Tescilin yolsuz olması gereklidir.

Yolsuz tescil, gerçek hak sahipliği durumunu gösterilmediği, ayni hak sahibinin, kapsamının, sırası yahut içeriğinin sicilde yanlış olduğu tescildir. Örneğin sözleşmedeki ehliyetsizlik, şekle, hukuka ve ahlaka aykırılık, muvazaa gibi haller ile tasarruf yetkisi eksikliği tescili de geçersiz hale getirmekte ve tescili yolsuz kılmaktadır.

• Taşınmaza on yıl süre ile davasız ve aralıksız zilyet olunması gereklidir.

Zilyetliğin malik sıfatı ile davasız ve aralıksız on yıl süre ile olması ve zilyetliğin iyi niyetle sürdürülmüş bulunması gerekmektedir. Zilyetlik için ayırt etme gücünün bulunması yeterli olup fiil ehliyeti aranmamaktadır.

Bu zilyetliğin, tapuda yolsuz tescil ile malik görülen kişi tarafından sürdürülmesi gerekmektedir.

Malik gibi hareket etme içerisinde kullanma kastı yeterli olup, bu taşınmazın kiraya verilmesi asli zilyedin TMK 712 hükümlerinden faydalanmasını engellememektedir.

Süre konusunda önemli olan kıstaslar ise; bu taşınmazın yine TMK 712 hükümlerinden faydalanabilecek önceki zilyetlerinin zilyetlik süresi de on yıllık süre hesabında dikkate alınacaktır. Örneğin TMK 712 hükümlerinden faydalanabilecek önceki zilyet 2 yıl süre ile taşınmazı malik sıfatı ile elinde bulundurmuş ise sonraki zilyetin taşınmazın mülkiyetini kazanabilmesi için 8 yıl TMK 712 şartlarına haiz olması yeterlidir. Ancak burada TMK madde 1023 hükümleri de söz konusu olabileceği için esasen TMK 712’ye gerek kalmayacaktır.

Yargıtay, hem zilyetliğin hem de yolsuz tescil şartlarının bir arada olduğu tarihi on yıl sürenin başlama tarihi olarak kabul etmektedir.

Davasız ve aralıksız ifadesi ise, sürekli olarak fiili hakimiyetin yitirilmemesi anlamına gelmektedir.

• Zilyedin iyi niyetli olması gereklidir.

İyi niyet, kendisinden beklenebilecek özeni gösterdiği halde adına kayıtlı tapu tescilinin yolsuzluğunu bilmemek, bilemeyecek halde olmak demektir.

Yargıtay, mirasçının miras bırakanın kötü niyetine halef olacağını ve iyi niyet unsurunun gerçekleşmeyeceğini, bu sebeple TMK 712 hükmünden mirasçının faydalanamayacağını belirtmiştir. (Yargıtay HGK 7/805-458 15.12.1965)

B)     OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİN KAZANILMASI

Olağanüstü zamanaşımı

Madde 713 - Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (İPTAL EDİLEN SÖZCÜK RGT: 23.07.2011 RG NO: 28003 ANY. MAH. 17.03.2011 T. 2009/58 E. 2011/52 K (İPTAL EDİLEN SÖZCÜK RGT: 23.07.2011 RG NO: 28003 ANY. MAH. 17.03.2011 T. 2009/58 E. 2011/52 K.)  hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece (DEĞİŞİK İBARE RGT: 18.10.2022 RG NO: 31987 KANUN NO: 7418/28) (YÜR. TAR.: 01.04.2023) bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.

Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında, Kadastro Kanunu madde 14 önemlidir. ( Tapuda kayıtlı olmayan, aynı çalışma alanında bulunan, sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm üzeri taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımından yararlanabilmek için Kadastro Kanunu madde 14/f. Son’daki sayılan belgeler gerekmektedir.)

Koşulları      :

• Taşınmazın zamanaşımı ile kazanmaya elverişliliği

Hizmet malları, orta malları, Devletin tasarrufundaki ve hükmündeki mallar, hazineye kalan mallar, devlete son mirasçı olarak kalan mallar gibi mallar olağanüstü zamanaşımı yolu ile kazanılamaz.

Mirasçıların birbirlerine karşı TMK 713 hükmünden yararlanmaları mümkün değildir.

• Taşınmazın tapusuz olması/ tapudan sahibinin anlaşılamaması gereklidir.

Taşınmazın tapusuz olması TMK 713 gereği gereklidir. Tapu olması halinde ise bu tapu sahibinin anlaşılamaması aranmaktadır. Tapu sahibinin anlaşılamaması, tapu sicilinden maliğin kim olduğunun anlaşılmasına imkan tanıyan bilgilere ulaşılamaması halidir. Örneğin kimlik bilgilerinin açık ve net olmaması (sadece isim veya soy isim yazılı olması), ismin silinmiş olması, ismin hayali olması, tapu kütüğünde farklı maliklerin olduğu birden fazla kaydı bulunan taşınmazlar…

• Zilyetliğe ilişkin koşulların yerine getirilmiş olması

Kanun hükmüne göre, zilyetliğin malik sıfatı ile yirmi yıl boyunca davasız ve aralıksız sürmesi gerekmektedir.

Kira/ecrimisil bedeli ödeyen, başkasının üstün hakkına saygı gösteren, malın kamu malı/vakıf malı olduğunu bilen kişilerin malik sıfatı ile hareket ettikleri söylenemez. Malik sıfatı ile zilyetlik olgusunda ispat yükü bu olguyu iddia edendedir.

Olağan üstü kazandırıcı zamanaşımında da yine olağan kazandırıcı zamanaşımında olduğu gibi koşulları bulunan her zilyet, aynı koşulları taşıyan önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilecektir.

Davasız ve aralıksız ifadesi ise, iradi veya irade dışı olarak sürekli olarak fiili hakimiyetin yirmi yıllık süre içerisinde yitirilmemesi veya zilyet aleyhine dava açılıp olumlu sonuçlanmaması anlamına gelmektedir. Örneğin sel basması sonrası taşınmaz bir daha fiili hakimiyet altında olamayacak ise davasız ve aralıksız olma koşulu gerçekleşemeyecektir, ancak sel basması sonrası geçici olarak kullanılamayacak olması bu koşulun kaybedilmesi anlamına gelmeyecektir. Yirmi yıllık süre sonrası ortaya çıkan hallerde bu koşul yine korunmuş olacaktır.

• Şekli koşulların yerine getirilmesi

Burada olağan kazandırıcı zamanaşımından fark, zilyedin koşulların hepsini gerçekleştirmesinden sonra tescil davası açması gerekliliğidir.

Yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Dava konusu, taşınmazın bulunduğu yerde üç defa ilan olunur, son ilandan itibaren üç ay içerisinde koşulların oluşmadığına ilişkin itiraz eden bulunmaz/itiraz edenin itirazı reddolunur ise hakim tescile karar verir. Ancak itiraz haklı bulunursa ve davacının itiraz ile birlikte kendi adına tescili talebi de varsa aynı davada taşınmaz davacı adına tescil edilir. Mülkiyetin, mahkeme kararı anında mı yoksa olağan üstü kazandırıcı zamanaşımı koşullarının gerçekleştiği anda mı geçeceğine ilişkin husus tartışmalıdır, baskın görüş koşulların gerçekleştiği an mülkiyetin kazanıldığı yönündedir.

C)     KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI YOLU İLE TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

 Kazandırıcı Zamanaşımı
Madde 777 - Başkasının taşınır bir malını davasız ve aralıksız beş yıl iyiniyetle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kimse, zamanaşımı yoluyla o taşınırın maliki olur.

Zilyetliğin irade dışı kaybedilmesi halinde zilyet, bir yıl içinde eşyayı ele geçirir veya açacağı bir dava yoluyla onu yeniden elde ederse kazandırıcı zamanaşımı kesilmiş olmaz.

Kazandırıcı zamanaşımı süresinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında Borçlar Kanununun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.

TMK md 988’de ise “Bir taşınırın emin sıfatıyla zilyedinden o şey üzerinde iyiniyetle mülkiyet veya sınırlı ayni hak edinen kimsenin edinimi, zilyedin bu tür tasarruflarda bulunma yetkisi olmasa bile korunur.” Denilerek emin sıfatı ile zilyetten iyi niyetli kazanım düzenlenmiştir.

Taşınırlarda olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı hükümleri yoktur.

Taşınır mal özel mülkiyete tabi olmalıdır, kişi malik sıfatı ile hareket etmelidir, iyi niyetle hareket etmelidir, kişinin ayırt etme gücüne sahip olması bu hüküm ile mülkiyeti kazanmak için yeterlidir, fiil ehliyeti aranmaz. Bu şartların gerçekleşmesi ile davasız olarak mülkiyet kendiliğinden geçmişe etkili olarak (zamanaşımını başlatan koşulların bir araya geldiği an) kazanılmış olur. 

KAYNAK: 

Doç. Dr. YÜKSEL S.R., Kazandırıcı Zamanaşımı ile Mülkiyetin Kazanılması, Aristo, İstanbul, 2022