ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL) TAZMİNATI

ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL) TAZMİNATI DAVALARINDA GENEL BİLGİLER

Ecrimisil, başkasının taşınmazını, sahibinin rızası olmaksızın haksız olarak kullanan kötü niyetli kişinin, o taşınmazı haksız olarak elinde tutması sebebiyle doğan zararı ve elde etmeyi veya elde etmeyi ihmal ettiği semereyi ödemekle yükümlü olduğu tazminattır.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı kararda ecrimisil; “Başkasının gayrimenkulünü haksız olarak zaptedip kullanmış olan kötüniyetli kimse; o gayrimenkulü haksız olarak elinde tutması sebebiyle doğan zararı ve elde etmeyi veya elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazmin ile yükümlü olup…” olarak kabul edilmiştir.

Türk Medeni Kanunu 995. Maddede de ecrimisil; “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.” Şeklinde ifade edilmiştir.

Ecrimisil talep edebilmek için haksız işgal, kötü niyet ve zarar unsurlarının bulunması gerekmektedir, bu yönüyle Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca da bir tür haksız fiil sonucu doğuran bir eylem sayılmaktadır.

Haksız İşgal; bir gayrimenkulün, sahibinin rızası olmaksızın üçüncü kişilerce haksız ve kötü niyetli bir şekilde hukuka aykırı olarak ele geçirilmesi veya kullanılmasıdır. Bu rıza en başta verilmeyebileceği gibi geri alınan rıza sonrası devam eden kullanma/ele geçirme de haksız işgale vücut verir. Burada dikkat edilmesi gerekli hususlardan belki de en önemlisi kira ilişkisinin varlığıdır. Kira sözleşmesi devam ederken mülk sahibinin kullanmayı sona erdirmelerini talep etmesi halinde bir sözleşme ilişkisi mevcut olması sebebiyle kullanım durumu haksız işgale sebebiyet vermeyecektir ancak sözleşmenin bitimi itibariyle haksız işgal ortaya çıkabilecektir. Örneğin mahkeme kararı ile taşınmazın tahliyesine karar verilip bu karar kesinleşmesi ile kesinleşme tarihi sonrasında devam eden kullanma haksız işgal niteliği taşıyacaktır.

Kötü Niyet; kişi, gayrimenkulü haksız şekilde işgal ettiğini biliyor veya gerekli özeni veya araştırmayı yapsaydı bunu bilebilecek bir durumda ise kötü niyetten bahsedilecektir. İşgal eden kişi, en başta işgalin haksızlığını bilmiyorsa, mülk sahibinin kullanmayı sona erdirmesini talep etmesi ya da ecrimisil davası açması halinde artık rızasının olmadığı anlaşılacağından o tarihten sonra kişi kötü niyetli olacaktır. Ecrimisil tazminatı için üçüncü kişinin kötü niyeti yeterlidir, kusuruna gerek yoktur.

Zarar; ecrimisilin bir nevi haksız fiil niteliği taşıması nedeniyle bu tazminat davası için bir şart da haksız işgal nedeni ile mülk sahibinin zarara uğramış olmasıdır. Ecrimisil tazminatı, dava tarihine kadar geriye dönük en fazla 5 yıl için istenebilir. Zarar,  en az kira yoksunluğu en çok da tam gelir yoksunluğu olarak hesaplanabilir. Zararın tespiti için mal sahibinin işgale konu yerden ne amaçla faydalandığı/faydalanma niyetinde olduğu ve nelerden mahrum kaldığı tespit edilmelidir.  

Yargıtay 8. HD. E. 2019/3109, K. 2021/3022 sayılı kararda kira geliri üzerinden ecrimisilin nasıl tespit edilmesi gerektiği “..Taşınmazın Dava Konusu İlk Dönemde Mevcut Haliyle Serbest Şartlarda Getirebileceği Kira Parasının Emsal Kira Sözleşmeleri ile Karşılaştırılarak Taşınmazın Büyüklüğü Niteliği ve Çevre Özellikleri de Nazara Alınarak Yöredeki Rayice Göre Ecrimisil Belirlenmesi Gerektiği - Sonraki Dönemler İçin Kira Parasının İlk Dönem İçin Belirlenen Miktara Üfe Artış Oranının Tamamının Yansıtılması Suretiyle Bulunacak Miktardan Az Olmamak Üzere Takdir Edilmesi Gerektiği..” denilerek ifade edilmiştir.

Müşterek veya İştirak Halindeki Mülkiyet Durumunda Haksız İşgal;

Birlikte mülkiyet, paylı (müşterek) mülkiyet ve elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Paylı mülkiyet halinde pay sahiplerinden her biri üçüncü kişiye karşı haksız işgal edilen taşınmazın kendi payına düşen kısmı için ecrimisil davası açabilir. Paylı mülkiyette paydaşlar birlikte dava açabileceği gibi her biri tek başına da dava hakkını kullanabilir. Elbirliği mülkiyette ise üçüncü kişilerce haksız işgal söz konusu olduğu hallerde ecrimisil davası için tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.

Birlikte mülkiyet halinde işgalcinin paydaşlardan veya ortaklardan birisi olması halinde ise ecrimisil talep edebilmek için öncelikle intifadan men şartı aranmaktadır. İntifadan men; kendi hakkından fazlasını kullanan paydaş veya ortağın bu fazladan kullanmasına ilişkin itiraz edilmesi ve bildirimde bulunularak bu kullanıma son vermesinin istenmesidir. Hakkı ihlal edilen paydaş veya ortak, ihlal eden paydaş veya ortağa itiraz etmedikçe yani intifadan men etmedikçe ecrimisil davası açamayacaktır.  Ancak paydaşlar veya ortaklar arasında intifadan men şartının aranmadığı bazı özel haller de bulunmaktadır. Bunlar;

-        Haksız işgale konu malın hukuki veya doğal semere getirmesi halleri. Örneğin kira getiri olan daire veya sebze/meyve tahıl gibi doğal semerelerin üretildiği bahçe.

-        Haksız işgale konu malın paydaş veya ortaklar arasında taksime veya fiili kullanım anlaşmasına konu olması

-        Taraflar arasındaki öncesinde haksız işgale konu mala ilişkin elatmanın önlenmesi ortaklığın giderilmesi gibi davalar açılmış olması

-        Haksız işgale konu malda hazine veya vakıflar gibi kamu kurum ve kuruluşlarının paydaş olması hali

ECRİMİSİL DAVALARINDA YARGILAMA USULÜ

Ecrimisil davalarında davacı; taşınırı veya taşınmazı haksız işgale uğrayandır. Mülkiyet hakkı başkasına ait olsa da intifa hakkı sahibi de ve taşınırın zilyedi de bu davaları açabilir. Davalı ise haksız işgalde bulunandır.

Ecrimisil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir, yetkili mahkeme ise taşınmazın aynına yönelik bir uyuşmazlık olmadığından genel yetkili mahkeme olan davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Bu davalar yazılı yargılama usulüne göre görülür, belirsiz alacak davası şeklinde açılabilir. İspat yükü davacıdadır.

Bu davalarda zamanaşımı dava açılış tarihinden geriye doğru beş yıldır. Dava tarihinden itibaren en fazla beş yıllık ecrimisil tazminatı istenebilir. Ancak zamanaşımı bir defi olup mahkemece resen dikkate alınmadığı için davacı beş yıldan fazlasını talep eder davalı ise zamanaşımı definde bulunmaz ise zamanaşımı sınırlaması olmaksızın karar verilir.

Bu davalarda; bir malı kötü niyetle elinde bulundurarak mal sahibini zarara uğratandan malın emsaline göre takdir edilen miktar tazmin edilerek haksız işgal olmasaydı malikin mal varlığı ne olacak idiyse o halin sağlanması amaçlanmaktadır. Bu hesaplama yapılırken davacı (mal sahibinin) işgal edilen yeri ne amaçla kullandığı, oradan nasıl bir yarar sağlayabileceği, davalının haksız ve kötü niyetli olup olmadığı, öyle ise işgal süresi ve nasıl bir yarar sağladığı tespit edilerek en az kira en çok da tam gelir yoksunluğu kadar bir ecrimisil tazminatına hükmedilmektedir.

Bu tazminata hükmedebilmek için işgal edilen yerin keşif ve bilirkişi marifeti ile denetime elverişli ve kapsamlı bir bilirkişi raporu alınmalıdır. Bu rapor hazırlanırken taşınmazın yüz ölçümü, konumu, imar durumu, vasfı, arazinin verimi, gelir getirisi gibi hususlar dikkate alınmalıdır.

Davacı, her bir dönem için o dönem sonunda başlamak üzere tazminata ek kanuni faiz talep edebilir.